Wie man Immobilien als Anlageobjekte bewertet

Aus einer quantitativen Perspektive ist das Investieren in Immobilien ähnlich wie das Investieren in Aktien. Um zu profitieren, müssen Investoren wissen, wie man Immobilien bewertet und fundierte Vermutungen darüber anstellen, wie viel Gewinn sie jeweils machen werden, sei es durch Wertsteigerung der Immobilie, Mieteinnahmen oder beides. Genaue Immobilienbewertungen können Anlegern helfen, bessere Entscheidungen zu treffen, wenn es um den Kauf und Verkauf von Immobilien geht.

Die Bewertung von Aktien erfolgt in der Regel nach zwei grundlegenden Methoden: absoluter Wert und relativer Wert. Das Gleiche gilt für die Bewertung von Immobilien.
Die Abzinsung des zukünftigen Nettobetriebseinkommens (NOI) mit dem entsprechenden Abzinsungssatz für Immobilien ähnelt der Discounted-Cashflow-Bewertung (DCF) für Aktien. In der Zwischenzeit ist die Integration des Bruttoeinkommensmultiplikatormodells bei Immobilien vergleichbar mit Relative-Value-Bewertungen bei Aktien. Im Folgenden sehen wir uns an, wie man eine Immobilie mit diesen Methoden bewertet. Für so etwas geht man zu einer professionellen Firma wie Kozlowski, für Immobilienbewertung Mannheim.

Der Kapitalisierungssatz

Eine der wichtigsten Annahmen, die ein Immobilieninvestor bei der Immobilienbewertung trifft, ist die Wahl eines angemessenen Kapitalisierungssatzes, auch bekannt als Cap Rate.
Der Kapitalisierungszinssatz ist die geforderte Rendite einer Immobilie, abzüglich der Wertsteigerung oder Abschreibung. Einfach ausgedrückt ist es der Satz, der auf den NOI angewandt wird, um den aktuellen Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Die Bestimmung des Kapitalisierungssatzes ist eine der wichtigsten Kennzahlen, die zur Bewertung einer ertragsgenerierenden Immobilie verwendet werden. Obwohl sie etwas komplizierter ist als die Berechnung der gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten (WACC) eines Unternehmens, gibt es mehrere Methoden, die Investoren verwenden können, um einen angemessenen Kapitalisierungssatz zu finden, darunter die folgenden:

– Build-up-Methode
– Markt-Extraktions-Methode
– Band-of-Investment-Methode
– Die Build-Up-Methode

Ein gängiger Ansatz zur Berechnung der Cap-Rate ist die Build-Up-Methode. Man beginnt mit dem Zinssatz und addiert den:

– Angemessene Liquiditätsprämie – ergibt sich aus der Illiquidität von Immobilien
– Wiedergewinnungsprämie – berücksichtigt die Nettowertsteigerung des Grundstücks
– Risikoprämie – gibt das Gesamtrisiko des Immobilienmarktes wieder

Die Durchführung dieser Berechnung ist sehr einfach. Die Komplexität liegt jedoch darin, genaue Schätzungen für die einzelnen Komponenten des Kapitalisierungssatzes zu ermitteln, was eine Herausforderung darstellen kann. Der Vorteil der Aufbaumethode ist, dass sie versucht, die einzelnen Komponenten eines Kapitalisierungssatzes zu definieren und genau zu messen.

Die Marktextraktionsmethode

Die Marktextraktionsmethode geht davon aus, dass es aktuelle, leicht verfügbare NOI- und Verkaufspreisinformationen über vergleichbare ertragsgenerierende Immobilien gibt. Der Vorteil der Marktextraktionsmethode ist, dass der Kapitalisierungssatz die direkte Ertragskapitalisierung aussagekräftiger macht.

Bewertungsmethoden

Absolute Bewertungsmodelle ermitteln den Barwert der zukünftig eingehenden Cashflows, um den inneren Wert eines Vermögenswertes zu erhalten. Die gebräuchlichsten Methoden sind das Dividendendiskontierungsmodell (DDM) und die Discounted-Cashflow-Methode (DCF).

Die Relative-Value-Methoden hingegen gehen davon aus, dass zwei vergleichbare Wertpapiere entsprechend ihrer Erträge ähnlich bewertet werden sollten. Kennzahlen wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) und das Kurs-Umsatz-Verhältnis (UMS) werden mit anderen Unternehmen der gleichen Branche verglichen, um festzustellen, ob eine Aktie unter- oder überbewertet ist. Wie bei der Aktienbewertung sollten auch bei der Immobilienbewertungsanalyse beide Verfahren eingesetzt werden, um eine Bandbreite möglicher Werte zu ermitteln.

Der NOI spiegelt den Ertrag wider, den die Immobilie nach Berücksichtigung der Betriebskosten – aber vor Abzug von Steuern und Zinszahlungen – erwirtschaftet. Vor dem Abzug der Aufwendungen müssen jedoch die Gesamteinnahmen aus der Investition ermittelt werden.

Die zu erwartenden Mieteinnahmen können zunächst anhand von vergleichbaren Objekten in der Nähe prognostiziert werden. Bei entsprechender Marktrecherche kann ein Investor ermitteln, welche Preise Mieter in der Umgebung zahlen und davon ausgehen, dass ähnliche Quadratmetermieten auf diese Immobilie übertragen werden können. Die prognostizierten Mietsteigerungen werden in der Wachstumsrate innerhalb der Formel berücksichtigt.

Da hohe Leerstandsraten eine potenzielle Bedrohung für die Rendite von Immobilieninvestitionen darstellen, sollten entweder eine Sensitivitätsanalyse oder realistische, konservative Schätzungen verwendet werden, um die entgangenen Erträge zu ermitteln, wenn das Objekt nicht voll ausgelastet ist.

Zu den Betriebskosten gehören die Kosten, die direkt durch den täglichen Betrieb des Gebäudes anfallen, wie z. B. Sachversicherungen, Verwaltungsgebühren, Wartungsgebühren und Versorgungskosten. Beachten Sie, dass die Abschreibung nicht in die Berechnung der Gesamtkosten einbezogen wird. Der Nettobetriebsgewinn einer Immobilie ist vergleichbar mit dem Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA).
Fazit
Die Immobilienbewertung basiert oft auf Strategien, die der Aktienanalyse ähneln. Neben dem Discounted-NOI- und dem Bruttoeinkommensmultiplikator-Ansatz werden häufig auch andere Methoden verwendet. Einige Branchenexperten kennen zum Beispiel die Wanderungs- und Entwicklungsmuster von Städten.

Dadurch können sie bestimmen, welche lokalen Gebiete am ehesten die schnellste Wertsteigerung erfahren werden. Unabhängig davon, welcher Ansatz verwendet wird, ist der wichtigste Prädiktor für den Erfolg einer Strategie, wie gut sie recherchiert ist. Excel ist ein gutes Programm, um alles zu kalkulieren.